1. Was ist die Grundsteuer?

Erhoben wird die Grundsteuer auf den Grundbesitz, also Grundstücke und Gebäude. Gezahlt wird sie grundsätzlich von den Eigentümerinnen und Eigentümern. Im Falle der Vermietung kann die Grundsteuer über die Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden. Neben Wohngrundstücken unterliegen auch gewerblich genutzte Grundstücke und Flächen in der Land- und Forstwirtschaft der Grundsteuer.

2. Warum ist die Steuer so wichtig?

Die durch die Grundsteuer erzielten Einnahmen fließen ausschließlich den Städten und Gemeinden zu. Derzeit sind es fast 15 Mrd. Euro jährlich. Damit zählt die Grundsteuer zu den wichtigsten Einnahmequellen der Kommunen. Diese Mittel benötigen die Kommunen, um damit Schulen, Kitas, Schwimmbäder oder Büchereien zu finanzieren und wichtige Investitionen in die örtliche Infrastruktur wie Straßen, Radwege oder Brücken vorzunehmen.

3. Warum muss die Grundsteuer jetzt reformiert werden?

Das Bundesverfassungsgericht hat das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung letztes Jahr für verfassungswidrig erklärt, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandele und so gegen das im Grundgesetz verankerte Gebot der Gleichbehandlung verstoße. Es hat weiterhin entschieden, dass spätestens bis zum 31. Dezember 2019 eine gesetzliche Neuregelung getroffen werden muss. Nur wenn das gelingt, kann die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form übergangsweise bis zum 31.12.2024 weiter erhoben werden. Ab dem 01.01.2025 wird dann die gesetzliche Neuregelung zur Anwendung kommen.

Die bisherige Berechnung der Grundsteuer basiert auf Jahrzehnte alten Grundstückswerten (den sog. Einheitswerten): Im Westen werden die Grundstücke nach ihrem Wert im Jahr 1964 berücksichtigt. In den ostdeutschen Ländern sind die zugrunde gelegten Werte sogar noch älter, sie beruhen auf Feststellungen aus dem Jahr 1935. Diese Einheitswerte werden mit einem einheitlichen Faktor, der sog. Steuermesszahl, und anschließend mit dem sog. Hebesatz multipliziert. Während die Bundesregierung die Steuermesszahl festlegt, wird der Hebesatz – und damit letztlich die Grundsteuerhöhe – von den Kommunen selbstständig festgelegt.

Da sich die Werte von Grundstücken und Gebäuden seit 1964/1935 sowohl im Westen wie im Osten sehr unterschiedlich entwickelt haben, kommt es aktuell zu gravierenden steuerlichen Ungleichbehandlungen, die nach Ansicht des Bundesverfassungsgerichts mit der rechtlichen Grundlage der Grundsteuer nicht mehr zu vereinbaren sind. Im Ergebnis haben sich die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien entkoppelt. Das heißt, gegenwärtig können für vergleichbare Immobilien in benachbarter Lage extrem unterschiedliche Grundsteuerzahlungen fällig werden, wie Abb. 1 für reale Beispiele zeigt.

Grundsteuerschuld bei vergleichbaren Immobilien an unterschiedlichen Orten
Abbildung 1 Quelle:  Bundesministerium der Finanzen

4. Ab wann muss ich die neue Grundsteuer zahlen?

Das neue Grundsteuergesetz muss bis zum 31.12.2019 im Bundesgesetzblatt stehen. Gleichzeitig mit dem Grundsteuergesetz wird das Grundgesetz geändert werden, um die Gesetzgebungsbefugnis des Bundes abzusichern und den Ländern zugleich die Möglichkeit für abweichendes Landesrecht zu eröffnen. Das Bundeskabinett dazu die entsprechenden Gesetzentwürfe Ende Juni beschlossen, Mitte Oktober hat der Bundestag die Gesetze in 3. Lesung verabschiedet. Abschließend muss der Bundesrat den Gesetzen noch zustimmen. Das Gesetzgebungsverfahren muss bis Jahresende abgeschlossen sein. Dann werden die Behörden fünf Jahre Zeit haben, die nötigen statistischen Daten zu erheben und die Werte der Grundstücke zu ermitteln.

Die neu berechnete Grundsteuer ist dann ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Auch abweichendes Landesrecht darf erst ab diesem Zeitpunkt angewendet werden. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht.

5. Was wollen Bund und Länder mit der Reform erreichen?

Das Ziel der Reform ist es, die Grundsteuer im Einklang mit den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts neu zu regeln. Dabei soll die Gesamtsumme der Grundsteuer gleich bleiben. Das neue Grundsteuergesetz soll Städten und Gemeinden also weiterhin die nötigen Einnahmen sichern, die Bürgerinnen und Bürger insgesamt sollen aber nicht mehr Grundsteuer bezahlen.

Die Neuregelung soll außerdem gerecht sein. Dies erreichen wir dadurch, dass sich die Grundsteuer weiterhin am Wert einer Immobilie orientiert. So macht es auch künftig einen Unterschied, ob ein Haus oder eine Wohnung in einer begehrten oder in einer weniger gefragten Lage steht oder auch, ob ein Gewerbebetrieb in einer strukturschwachen Region angesiedelt ist oder in einer Großstadt. Damit Wohnen bezahlbar bleibt, werden Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag auf die Steuermesszahl bei der Grundsteuer begünstigt.

6. Wie berechnet sich die Grundsteuer zukünftig konkret?

Die Grundsteuer berechnet sich auch zukünftig in drei Schritten: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

  1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwertes - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u.a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom Bundesfinanzministerium auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Ländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System BORIS bereits einsehbar (z.B. für NRW: BORIS NRW - Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt ).
  2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die sog. Steuermesszahl – ein Faktor, der für die Berechnung der Grundsteuer wichtig ist – kräftig etwa auf 1/10 des bisherigen Werts, das heißt von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb sehen wir für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 % vor, der sich steuermindernd auswirkt.
  3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sich insgesamt ihr Grundsteueraufkommen nicht erheblich verändert. Die Kommunen haben angekündigt, dass sie dies auch tun werden – denn insbesondere eine Erhöhung der Grundsteuer anlässlich der verfassungsrechtlich gebotenen Neuregelung wäre politisch nicht vermittelbar.

Abb. 2 zeigt exemplarisch, wie die Grundsteuer künftig berechnet werden soll. Sie zeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt ist dabei, dass die Kommune ihren Hebesatz so anpasst, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.

Beispielberechnung der Grundsteuer von Einfamilienhäusern in verschiedenen Lagen
Abbildung 2 Quelle:  Bundesministerium der Finanzen

7. Was ist die neue Grundsteuer C?

Insbesondere in Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Wohnungsmangel. Die damit verbundene Entwicklung der Werte der Grundstücke wird vermehrt dazu genutzt, baureife Grundstücke als Spekulationsobjekt zu halten. Grundstücke werden teilweise nur aufgekauft, um eine Wertsteigerung abzuwarten und die Grundstücke anschließend gewinnbringend wieder zu veräußern. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum entsteht. Auch dieses Problem werden wir mit der Reform der Grundsteuer angehen. Künftig sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sog. Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und schafft finanzielle Anreize, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen.

8. Welche Auswirkungen hat das auf meine Grundsteuerzahlung?

Auch wenn die Reform insgesamt aufkommensneutral ausgestaltet wird (v.a. durch die drastische Absenkung der Steuermesszahl und die angekündigte Anpassung der Hebesätze), also die Gesamtheit der Steuerzahlerinnen und Steuerzahler nicht mehr oder weniger Grundsteuer zahlt, werden sich die individuellen Steuerzahlungen verändern. Einige werden mehr Grundsteuer bezahlen müssen, andere weniger. Das ist die zwingende Folge der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts und – angesichts der aktuellen Ungerechtigkeiten aufgrund der großen Bewertungsunterschiede durch das Abstellen auf veraltete Werte – unvermeidbar.

Änderungen der individuellen Steuerzahlungen würden sich im Übrigen auch bei jeder anderen Ausgestaltung einer Grundsteuerreform ergeben, die die Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts umsetzt.

Wie sich die Grundsteuerzahlungen einzelner Steuerpflichtiger verändern werden, lässt sich nicht pauschal beantworten, insbesondere weil die gegenwärtigen Grundsteuerzahlungen sehr ungleich verteilt sind. Abb. 3 zeigt beispielhaft, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien in Dresden verändern könnten – mit und ohne die von den Kommunen zugesagten Änderungen beim Hebesatz. Im neuen System würde ein Teil der Steuerpflichtigen deutlich bessergestellt als im Status Quo (insb. die Mieter von großen Mehrfamilienhäusern), ein Teil würde mehr Grundsteuer zahlen, während sich für einige Steuerpflichtige nur marginale Veränderungen ergäben. Die Steuerzahlungen nach der Reform wären auf jeden Fall anders verteilt als im (zum Teil nicht begründbaren) Status Quo - und auch als im wertunabhängigen Modell.

Beispielberechnung der Grundsteuer am Beispiel von Dresden
Abbildung 3 Quelle:  Bundesministerium der Finanzen

9. Wie aufwändig wird zukünftig die Grundsteuererklärung?

In die Berechnung der Grundsteuer sollen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter einfließen. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um fünf Parameter: Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Alter des Gebäudes, Mietniveaustufe. Heute sind für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke soll die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu erklärenden Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal acht sinken.

Falls diese Parameter den Steuerzahlerinnen und Steuerzahlern nicht ohnehin bekannt sind, sind sie schon heute in 15 Bundesländern online über das System BORIS abrufbar (z.B. für NRW: BORIS NRW - Aktuelle Informationen zum Immobilienmarkt ). Spätestens bis zum Inkrafttreten der Reform werden die Daten für alle Länder über das Internet abrufbar sein. Der administrative Aufwand verringert sich damit deutlich: Der kluge Einsatz digitaler Möglichkeiten bei der Datenerhebung und -bearbeitung macht dies möglich und soll künftig für Entlastung sorgen. Die vom Bundesverfassungsgericht geforderte Aktualisierung der Bewertung kann dann alle sieben Jahre weitgehend automatisch erfolgen. Steuerpflichtige und Finanzverwaltung erhalten ausreichend Zeit, um sich auf die genannten Änderungen einzustellen. Die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Werte wird erstmals zum 1.1.2025 festgesetzt.

10. Handelt es sich um eine bundeseinheitliche Regelung?

Das Bundesministerium der Finanzen und nahezu alle Länder haben sich bereits früh auf das geschilderte Modell verständigt. Da sich ein Land dem Kompromiss nicht anschließen mochte, haben wir uns darauf geeinigt, dass es den Ländern aufgrund einer entsprechenden Grundgesetzänderung grundsätzlich auch möglich sein soll, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen („Öffnungsklausel“). Andernfalls wäre das Gelingen der Reform gefährdet gewesen. Ein Wegfall der Grundsteuer als eine ihrer wichtigsten Einnahmequellen hätte verheerende Konsequenzen für die Kommunen bedeutet.

Demnach wird die Grundsteuer zukünftig auch weiterhin grundsätzlich für alle Bürgerinnen und Bürger in Deutschland nach einer bundeseinheitlichen Regelung erhoben, es sei denn, das jeweilige Bundesland macht von der Öffnungsklausel Gebrauch.

11. Welche Auswirkungen hat die Öffnungsklausel auf den bundesstaatlichen Finanzausgleich?

Jede verfassungskonforme Neuregelung der Grundsteuer hat Auswirkungen auf den bundesstaatlichen Finanzausgleich (auch Länderfinanzausgleich genannt). Mit dem Finanzausgleich wird die in den 16 Ländern sehr unterschiedliche Finanzkraft ausgeglichen. Für die Bestimmung der zwischen den Ländern auszugleichenden Finanzkraft hat auch die Frage der Finanzkraft der Kommunen Bedeutung, und für letztere ist der Grundsteuerertrag von großer Bedeutung.

Der bundesstaatliche Finanzausgleich ist weiterhin auf Basis der bundeseinheitlichen Regelung zu berechnen, d.h. unabhängig davon, ob ein Land die Öffnungsklausel nutzt. Denn es soll für die Länder kein Nachteil entstehen, wenn andere Länder einen Sonderweg gehen. Kein Land soll sich zu Lasten anderer Länder arm rechnen können. Hierbei bleibt es das gemeinsame und selbstverständliche Anliegen von Bund und Ländern, unverhältnismäßigen Verwaltungsaufwand zu vermeiden. Auch eine doppelte Abforderung von Steuererklärungen darf durch die Nutzung der Öffnungsklausel nicht ausgelöst werden.

12. Warum bestehen einzelne Länder auf einer Öffnungsklausel?

Einzelne Länder haben angekündigt, dass sie ein sog. wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen wollen. Dieses Modell setzt an der Fläche der Grundstücke und der vorhandenen Gebäude an. Die Werte der Grundstücke und der Gebäude bleiben dabei unberücksichtigt. Im Ergebnis führt das Flächenmodell dazu, dass für Immobilien, die zwar ähnliche Flächen aufweisen, sich im Wert aber deutlich unterscheiden, ähnliche Grundsteuerzahlungen fällig werden. Würden die Kommunen nicht auf Einnahmen verzichten wollen, wären relativ höhere Grundsteuern bei Immobilien mit niedrigem Wert (so z.B. in „einfachen“ Wohnlagen) die Folge. Daher kann das Flächenmodell zu Ergebnissen führen, die von vielen als ungerecht empfunden werden können.

13. Welche Änderungen ergeben sich für andere als Wohngrundstücke?

Die Reform der Grundsteuer betrifft nicht nur Wohn-, sondern auch Geschäftsgrundstücke. Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher soll sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. Auch hier soll die Grundsteuer deutlich einfacher werden, und zahlreiche bisher erforderliche Angaben sollen entfallen: Beispielsweise zur Höhe des Gebäudes, der Heizungsart, zur Art der Verglasung der Fenster oder zur Zahl der offenen Kamine.

Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) soll es beim Ertragswertverfahren bleiben, das jedoch vereinfacht und typisiert wird. Die Grundsteuerermittlung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe soll künftig durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen erfolgen. So kann auf einzelbetriebliche Differenzierungen und Abgrenzungen des Grund und Bodens weitgehend verzichtet und ein weitgehend IT-basiertes Bewertungs- und Besteuerungsverfahren ermöglicht werden.

14. Was passiert, wenn jetzt keine Änderung erfolgt?

Wenn bis Ende dieses Jahres keine Neuregelung erfolgt, befinden wir uns in einer verfassungsrechtlich sehr schwierigen Situation. Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts wäre es dann nämlich so, dass die Grundsteuer praktisch nicht mehr erhoben werden könnte. Denn das derzeitige (verfassungswidrige) System der grundsteuerlichen Bewertung würde in diesem Fall formell fortbestehen, dürfte aber wegen Verfassungswidrigkeit nicht angewendet werden. Gleichzeitig würde das fortgeltende Grundsteuergesetz eigene Gesetze der Länder blockieren. Der Bund müsste dann erst ein neues Bundesgesetz erlassen, mit dem er den Ländern eigene Regelungskompetenzen zubilligt. Durch die hierdurch entstehenden zeitlichen Verzögerungen würden den Kommunen erhebliche Einnahmeausfälle entstehen, die letztlich aus den Haushalten von Bund und Ländern zumindest teilweise ausgeglichen werden müssten.